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法官教你如何避免“钱房两空”

文:中国法院网    来源:中国法院网    时间:2016-12-15 16:03:59    阅览数:2786

   今天上午,北京市第二中级人民法院举行新闻通报会,发布一批执行程序中出现买房人异议的典型案件,警示买房者最大限度降低交易风险,避免出现“钱房两空”的悲剧。

    据了解,2014年至201610月底,北京市第二中级人民法院在执行程序中共受理涉财产权利的案外人异议案642件,其中涉买房人异议案588件,占全部案外人异议案件的91.6%。其中201473件,2015年上升至199件,今年前10个月已受理316件,足见此类争议有愈加多发的态势。

    法官提示,买房人异议案件群体性特征明显、主体类型相对集中。在这些群体性异议案中,被执行人全部是房地产开发企业,异议申请人全部是向房地产开发企业购买一手房的业主(其中绝大多数是自然人),近五成的债权人(申请执行人)是各大国有银行。这说明房地产开发企业开发、出售的房屋被查封,是引发此类案件最大、最直接的诱因。

    记者了解到,在司法实践当中,造成买房人异议被驳回的原因主要有三种:一是买房或交付时房屋已被查封;二是不能证明已支付了购房款;三是由于自身原因未及时办理过户登记。除此之外,房屋被出卖人抵押和买房者事先不了解相关法律规定也是造成买房者异议被驳回的原因。

    案例一:未在法院查封前签订房屋买卖合同并占有房屋

    A公司与B公司项目转让合同纠纷一案,诉讼过程中,法院于2005427日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判决B公司向A公司承担金钱给付义务。执行过程中,案外人崔某提出异议,称其购买了其中一套房屋,要求法院解除查封。经查,B公司于法院查封前将涉案房屋出售给李某,后李某又将房屋转让给崔某,崔某于查封后与B公司签订《商品房买卖合同》,并居住使用。

    法院经审查认为,崔某与B公司签订房屋买卖合同的时间晚于查封时间,且无论涉案房屋的原购买人李某还是现购买人崔某,其实际占有使用涉案房屋的时间均在法院查封涉案房屋之后,故根据法律及司法解释的规定,崔某不享有排除对涉案房屋执行的权利,对崔某要求解除查封的请求应予驳回。

    案例二:无充分证据证明已支付了购房款

    A公司与B公司项目转让合同纠纷一案,诉讼过程中,法院于2005427日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判决B公司向A公司承担金钱给付义务。执行过程中,案外人丁某提出异议,称其购买了其中一套房屋,要求法院解除查封。

    法院经审查认为,虽然丁某提交的房屋买卖合同上的签约时间在查封之前,但其仅提交了购房款收据及收条的复印件,用于证明已付清全部购房款项,因这些付款凭证并非正式发票,也并非原件,申请执行人对该证据的真实性又不予认可,在没有其他证据证明付款事实的情况下,难以认定丁某已经支付了全部购房款,从而未支持丁某的请求。

    案例三:因自身过错未办理过户登记

    刘某出于投资目的向某房地产公司购买房屋,支付了首付,办理了按揭贷款。房屋具备办证条件后,刘某为了避免办证及将来出售房屋产生的税费等费用,没有按合同约定委托房地产公司代为办理房屋产权证,房屋产权一直登记在房地产公司名下。此后,该房地产公司因经济纠纷被法院执行,法院查封了包括刘某所购买的多套房屋,刘某知道后提出异议,要求法院解除查封。

    法院经审查认为,刘某为了降低投资成本,在无客观障碍的情况下,没有主动去办理产权过户登记,对此存在主观过错,故对其请求不予支持。

    ■法官提醒■

    买房后要及时过户

    在通报会上,法官对于如何避免房屋被执行风险给出了几点建议。

    首先,要搞清楚欲购房产的情况。因为房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封,对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。

    其次,强烈建议买房者进行预告登记。法官解释说,我国物权法规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记,出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时,由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分,买受人请求停止处分的,法院理应支持。如果符合物权登记条件,还应当进一步解除查封,停止执行。因此,建议买房人充分利用法律赋予的权利,为自己筑起一道防火墙。

    再者,买房者在交易过程中务必要强化证据意识。要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据,如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等,尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。同时,注意可能影响证据效力的细节问题,房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致,不要对发票内容进行涂改,不要将房款轻易打入非出卖方账户,如开发商员工的个人账户等,避免证据瑕疵导致证明力下降,损害自己的实体权利。

    除此之外,法官还建议买房者尽量采取委托第三方金融机构以资金托管的方式进行交易,托管资金冻结在出卖方银行的账户中,或者中介机构在住建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中,待买卖双方办理完产权交割手续后,再解冻资金,而不要直接将首付款及后续房款直接给付出卖方。最后,千万要记得:及时过户是法则!

 

(编辑:武晓勇)

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